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来源:m6米乐App官网下载 发布时间:2024-07-16 05:47:03
投资基金(下称“中金普洛斯REIT”)底层资产之一——普洛斯青岛前湾港国际物流园,探究仓储物流园里的投资经。
距离前湾港四期码头500米,7栋单层钢结构仓库总计12.5万平方米,园区内大宗物流、跨境电子商务等行业客户集中……构成了普洛斯青岛前湾港国际物流园的初始印象。在普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪看来,公募REITs为原始权益人提供了流动性通道,是打通基础设施投融资循环的重要金融工具;为投资者提供了相对来说比较稳定的现金流,是不可或缺的资产配置品类。
仓储物流作为物流业重要的一环,其区域内布局的体量与规模,是衡量产业效能、经济与社会等综合效益的一个重要依据。在山东青岛前湾保税港区,普洛斯青岛前湾港国际物流园便坐落于此,距离前湾港四期码头仅500米,7栋单层钢结构仓库林立,能够承接服务各类到港和出口客户,缩短配送时间,降低客户短驳运输成本。
“我们已经第6年租用普洛斯前湾港的仓了。”园区内某大宗物流公司的工作人员表示,他们租用的二期仓库,地面使用荷载为5.0吨/平方米,能够更好地满足纸浆、橡胶等大堆载业务的实际的需求,确保地坪质量的稳定和堆垛时的安全。10.5米的层高以及合理的柱距和作业通道设计,可有效保证作业安全,放心堆垛,并提高仓库使用率。此外,高质量、高标准的物业设施也满足期货交割库和分类监管库的硬件条件。
该园区优越的地理位置和高质量的建筑标准,同样吸引了企业入驻。某主营化妆品的企业表示,韩国进口化妆品的船期基本上可实现“次日达”,到港后当天送货入库,能够保障供应链的时效性;库内10.5米的层高,既可满足公司摆放8米的高位货架,又能够搭建大型直播场景,有助于提升直播呈现效果,优化视觉感受,从而带来订单量的转化。
依港而生,因港而兴。“前湾港园区产业及客户的引入,遵循了港口进出口业务的特色和场景,据此进行选址和规划。”赵明琪说,该园区是普洛斯长期服务中国进出口贸易供应链的载体之一,目前已与多家大宗物流、等行业龙头达成了长期稳定合作,这也是该物流园作为中金普洛斯REIT底层资产项目之一保持长期稳健运营的底气。
不只是青岛前湾港国际物流园,中金普洛斯REIT旗下其他物流园也采取高标准的现代化仓储设施及运营。去年6月,中金普洛斯REIT完成首次扩募工作,基础设施项目扩充至10个仓储物流园,分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈,建筑面积合计约115.7万平方米,10个园区的平均签约出租率维持在90%左右。
底层资产数量最多且分布区域分散,是中金普洛斯REIT最鲜明的特点。赵明琪表示,中金普洛斯REIT目前有效市场化租户合计近80个,底层资产租金及管理费来源保持合理分散,租户行业多元化、集中度低、结构较稳定,且租赁时限以中长期为主,能够产生较为稳健的现金流。
“目前,我们正在积极研究怎么样将扩募作为本基金常态化发展的重要机制。”中金基金创新投资部执行负责人、中金普洛斯REIT基金经理刘立宇表示,公募REITs是适合匹配成熟基础设施资产的金融理财产品,随着仓储物流行业存量市场发展,在资产端和资金端需求的一同推动下,把好资产持续注入公募REITs的目标不会动摇。
通过扩募实现中金普洛斯REIT的分散投资,提高运营业绩的稳定性、储备业绩增长潜力,是中金基金和普洛斯就中金普洛斯REIT中长期发展达成的战略共识。
“对原始权益人而言,公募REITs提供了非常好的流动性通道,使得这个行业有更多的资金进入,投融资循环畅通助力行业发展。对投入资产的人而言,仓储物流属于服务刚需的设施,本身的特点是相对来说比较稳定,能够产生较为稳健现金流,是不可或缺的资产配置投资品类。”赵明琪说,随着更多具有较强经济活力与成长潜力的资产纳入,中金普洛斯REIT基础设施资产运营将更稳定,实现资产不断增值。
作为股债之间权益性的长期投资品种,公募REITs兼具高比例分红、成长性和抗周期性。另一方面,受外部因素影响,过去3年来,公募REITs证券交易市场价格波动较大。
“公募REITs上市只有3年,市场还处于一个接受新生事物的过程之中。公募REITs最重要的特征是提供稳健的现金分红,而非二级市场行情报价的高低。在此情况下,就要看REITs管理人的能力和底层资产的品质,能否帮助投资者取得较为稳定的分红。如果能够实现稳定的分红,资产本身的价值会得到很大的保障,具有很大的韧性。”赵明琪说。
据刘立宇介绍,中金普洛斯REIT上市以来,共发布11次季报,各季度可供分配金额均超出招募说明书预测目标;已先后为投资者分红7次,累计分红约7.67亿元,分红金额占产品可供分配金额的100%。
持续优化底层资产的运营,仍是普洛斯和中金基金下一阶段的重点工作。赵明琪表示,作为外部管理机构,普洛斯将持续寻找既处在朝阳阶段、上升期,又有较强支付能力和发展空间的客户。此外,还将充分发挥普洛斯供应链产业生态优势,进一步升级产业服务。即普洛斯不只是建设仓库、提供仓库空间和服务给企业,还通过股权投资进入物流服务、数智供应链、物流科技以及新能源科技等领域,促进产业协同,更好地满足客户需求。
“公募REITs证券交易市场估值水平是由参与买卖的投资人决定的,投资人越理解仓储,越了解中金普洛斯REIT,证券交易市场的价值发现能力就会越强,定价也会更加合理稳定。”刘立宇说,随着更多专业化和差异化的投资者参与公募REITs投资,以及投资公募REITs配套政策规则的逐渐完备,未来公募REITs交易策略将更加多元和活跃,发挥“价值的锚”作用,促使市场更理性。
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