实地调研中金普洛斯REIT底层资产 仓储物流园里的投资经

  投资基金（下称“中金普洛斯REIT”）底层资产之一——普洛斯青岛前湾港国际物流园，探究仓储物流园里的投资经。

  距离前湾港四期码头500米，7栋单层钢结构仓库总计12.5万平方米，园区内大宗物流、跨境电子商务等行业客户集中……构成了普洛斯青岛前湾港国际物流园的初始印象。在普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪看来，公募REITs为原始权益人提供了流动性通道，是打通基础设施投融资循环的重要金融工具；为投资者提供了相对来说比较稳定的现金流，是不可或缺的资产配置品类。

  仓储物流作为物流业重要的一环，其区域内布局的体量与规模，是衡量产业效能、经济与社会等综合效益的一个重要依据。在山东青岛前湾保税港区，普洛斯青岛前湾港国际物流园便坐落于此，距离前湾港四期码头仅500米，7栋单层钢结构仓库林立，能够承接服务各类到港和出口客户，缩短配送时间，降低客户短驳运输成本。

  “我们已经第6年租用普洛斯前湾港的仓了。”园区内某大宗物流公司的工作人员表示，他们租用的二期仓库，地面使用荷载为5.0吨/平方米，能够更好地满足纸浆、橡胶等大堆载业务的实际的需求，确保地坪质量的稳定和堆垛时的安全。10.5米的层高以及合理的柱距和作业通道设计，可有效保证作业安全，放心堆垛，并提高仓库使用率。此外，高质量、高标准的物业设施也满足期货交割库和分类监管库的硬件条件。

  该园区优越的地理位置和高质量的建筑标准，同样吸引了企业入驻。某主营化妆品的企业表示，韩国进口化妆品的船期基本上可实现“次日达”，到港后当天送货入库，能够保障供应链的时效性；库内10.5米的层高，既可满足公司摆放8米的高位货架，又能够搭建大型直播场景，有助于提升直播呈现效果，优化视觉感受，从而带来订单量的转化。

  依港而生，因港而兴。“前湾港园区产业及客户的引入，遵循了港口进出口业务的特色和场景，据此进行选址和规划。”赵明琪说，该园区是普洛斯长期服务中国进出口贸易供应链的载体之一，目前已与多家大宗物流、等行业龙头达成了长期稳定合作，这也是该物流园作为中金普洛斯REIT底层资产项目之一保持长期稳健运营的底气。

  不只是青岛前湾港国际物流园，中金普洛斯REIT旗下其他物流园也采取高标准的现代化仓储设施及运营。去年6月，中金普洛斯REIT完成首次扩募工作，基础设施项目扩充至10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.7万平方米，10个园区的平均签约出租率维持在90%左右。

  底层资产数量最多且分布区域分散，是中金普洛斯REIT最鲜明的特点。赵明琪表示，中金普洛斯REIT目前有效市场化租户合计近80个，底层资产租金及管理费来源保持合理分散，租户行业多元化、集中度低、结构较稳定，且租赁时限以中长期为主，能够产生较为稳健的现金流。

  “目前，我们正在积极研究怎么样将扩募作为本基金常态化发展的重要机制。”中金基金创新投资部执行负责人、中金普洛斯REIT基金经理刘立宇表示，公募REITs是适合匹配成熟基础设施资产的金融理财产品，随着仓储物流行业存量市场发展，在资产端和资金端需求的一同推动下，把好资产持续注入公募REITs的目标不会动摇。

  通过扩募实现中金普洛斯REIT的分散投资，提高运营业绩的稳定性、储备业绩增长潜力，是中金基金和普洛斯就中金普洛斯REIT中长期发展达成的战略共识。

  “对原始权益人而言，公募REITs提供了非常好的流动性通道，使得这个行业有更多的资金进入，投融资循环畅通助力行业发展。对投入资产的人而言，仓储物流属于服务刚需的设施，本身的特点是相对来说比较稳定，能够产生较为稳健现金流，是不可或缺的资产配置投资品类。”赵明琪说，随着更多具有较强经济活力与成长潜力的资产纳入，中金普洛斯REIT基础设施资产运营将更稳定，实现资产不断增值。

  作为股债之间权益性的长期投资品种，公募REITs兼具高比例分红、成长性和抗周期性。另一方面，受外部因素影响，过去3年来，公募REITs证券交易市场价格波动较大。

  “公募REITs上市只有3年，市场还处于一个接受新生事物的过程之中。公募REITs最重要的特征是提供稳健的现金分红，而非二级市场行情报价的高低。在此情况下，就要看REITs管理人的能力和底层资产的品质，能否帮助投资者取得较为稳定的分红。如果能够实现稳定的分红，资产本身的价值会得到很大的保障，具有很大的韧性。”赵明琪说。

  据刘立宇介绍，中金普洛斯REIT上市以来，共发布11次季报，各季度可供分配金额均超出招募说明书预测目标；已先后为投资者分红7次，累计分红约7.67亿元，分红金额占产品可供分配金额的100%。

  持续优化底层资产的运营，仍是普洛斯和中金基金下一阶段的重点工作。赵明琪表示，作为外部管理机构，普洛斯将持续寻找既处在朝阳阶段、上升期，又有较强支付能力和发展空间的客户。此外，还将充分发挥普洛斯供应链产业生态优势，进一步升级产业服务。即普洛斯不只是建设仓库、提供仓库空间和服务给企业，还通过股权投资进入物流服务、数智供应链、物流科技以及新能源科技等领域，促进产业协同，更好地满足客户需求。

  “公募REITs证券交易市场估值水平是由参与买卖的投资人决定的，投资人越理解仓储，越了解中金普洛斯REIT，证券交易市场的价值发现能力就会越强，定价也会更加合理稳定。”刘立宇说，随着更多专业化和差异化的投资者参与公募REITs投资，以及投资公募REITs配套政策规则的逐渐完备，未来公募REITs交易策略将更加多元和活跃，发挥“价值的锚”作用，促使市场更理性。